ARVAMUS | Kairi Nõulik: kinnisvarasektor peab arvestama oma otsuste ja tegevuste kaudset mõju

Kinnisvarasektor on üks suurima keskkonnajäljega valdkondi ning olukorra muutmiseks tuleb suurettevõtetel tänaste tegevuste kohta 2024. aastal aru anda, sest seda nõuab ESG raporteerimise kohustus.

ESG on lühend sõnadest environmental, social ja governance, mis peegeldavad raamistiku kolme keskset ideed: keskkonnahoidu, inimeste heaolu ja eetilisi juhtimispõhimõtted. Raamistiku eesmärk on aidata ettevõtetel oma tegevust mõtestada ja hinnata tegevuste mõjusid süsteemselt. Mõtestatum tegevus aitab omakorda olla oma tegevustes ja otsustes eetilised, tulevikku suunatud ning võtta arvesse ka oma otsuste ja tegevuste kaudset mõju.

On mõistlik astuda energiatõhususe miinimumnõuetest samm kaugemale ja taotleda hoonele rohesertifikaat.

Ehkki täna puudub täpne ülevaade, kui palju Eestis ESG põhimõtteid järgitakse, on näha, et üha rohkem on ettevõtteid, kes keskenduvad kliimakriisile ja laiemalt sotsiaalsetele probleemidele ning mõtestavad oma tegevuste laiemat mõju. ESG raamistik annab ettevõtetele võimaluse juhtida oma toodete või teenuste mõju keskkonnale, inimesele ja majandusele senisest paremini. See on eriti oluline kinnisvarasektoris, kus energiatõhusus ja jätkusuutlikkus on muutumas aina tähtsamaks, kuid paraku on jätkuvalt ligi 40% maailma süsinikuheitest seotud hoonete ja ehitamisega.

Kahtlemata on üks suurim väljakutse ettevõtetele üha karmistuvatest keskkonnanõuetest aru saamine. Kuid just see on aluseks tegevuste mõjude mõõtmisele ning ESG aruande koostamisele, milles tuleb välja tuua järkjärguline paremuse suunas liikumine. Ehkki ettevõtted mõistavad üha enam keskkonnahoidlikult ja eetiliselt tegutsemise vajadust ning selle positiivseid mõjusid organisatsioonidele, on aruandluses vähe kvantitatiivset infot, mis võimaldaks ettevõtete panust lihtsalt võrrelda.

Hoonete tark planeerimine

Uue hoone ehitamisel algab keskkonna ja sotsiaalse mõju juhtimine pihta juba asukoha valikust ja hoone paiknemisest. Need tegurid mõjutavad hoone energiatarvet ja sisekliimat ehk mõju hoone kasutajate tervisele ja üldisele heaolule. Hoone asukoht mängib olulist rolli ka selles, millise keskkonnamõjuga on töötajate või külaliste hoonesse kohale jõudmine.

Sealt edasi tulevad olulised otsused materjalide valikus ja ringmajanduse põhimõtete järgimises. Näiteks tuleb arvesse võtta, kui palju hoone energiat ja vett tarbib, kuidas korraldatakse hoones prügimajandus, koristamine ja seadmete hooldustegevused. Samuti tuleb arvestada sellega, kas hoone on hõlpsalt ligipääsetav ühistranspordiga, võimaldab elektriauto laadimist ja jalgrataste parkimist. Mõelda tuleb ka sellele, kas hoone on ligipääsetav puuetega inimestele ning kuidas on lahendatud hoonet ümbritsev haljastus.

ESG tähtsust ilmestab ka tõsiasi, et praegused energiatõhususe miinimumnõuded jätavad ettevõtetele palju tõlgendamisruumi ning pole paika pandud piisavalt karmi järelevalvet. Seetõttu on mõistlik astuda energiatõhususe miinimumnõuetest samm kaugemale ja taotleda hoonele rohesertifikaat, näiteks LEED. Nii saab olla kindel, et hoones on keskendutud mitmetele süsinikujalajälge mõjutavatele valdkondadele ning seda on võimalik vajadusel ka tõendada.

Vanemad hooned energiatõhusamaks

Vanemate hoonete energiatõhusamaks muutmine on keerulisem ja võib nõuda suuremaid investeeringuid, samuti võivad hooneosad ja süsteemid hakata jõudma oma eluea lõppu ja vajada väljavahetamist. Energiatõhususe investeeringute tegemisel tuleks näha kulureast kaugemale, teha tasuvusarvutused ja võib olla üllatav, kui kiiresti mõni lahendus tänaste energiahindade juures ära tasub. Keskkonnahoiu mõttes on see aga hädavajalik samm, sest ca 40% Euroopa Liidu energiatarbimisest on seotud hoonetega ning hinnatakse, et isegi kuni 50% energiast tarbitakse ebaefektiivselt.

ESG raamistik on niisiis kasulik, et saada aru kõikidest võimalikest tegevustest, mille abil olemasolevaid hooneid jätkusuutlikumaks ja energiatõhusamaks muuta.

Konkreetsete tegevustena tasub kindlasti üle vaadata hoone energia- ja veetarve ning leida võimalusi nende vähendamiseks viisil, mis ei kahjustaks sisekliimat ega vähendaks hoone kasutajate heaolu. Palju saab ära teha ka tehnoseadmete haldamisel ja hooldusel. Näiteks tuleks uurida võimalusi kaughalduseks ja nutikate digitaalsete lahenduste kasutusele võtmiseks. Andurite ja sensoritega rikastatud lahendused võimaldavad optimeerida süsteemide tööd ja tarbida energiat siis ja ainult siis, kui on olemas vastav vajadus. Üks lihtsamaid asju, mida saab jätkusuutlikkuse osas ära teha, on vaadata üle vahendid, millega hoonet puhastatakse ja leida keskkonnasõbralikumad alternatiivid.

Samuti on tänaste energiahindade juures mõistlik kasutada lisaks juba populaarsust koguvatele tavapärastele taastuvenergialahendustele ka n-ö virtuaalse elektrijaama tarkvara, mis võimaldab paindlikult ajatada suurte elektritarbijate tööd. Selline süsteem võimaldab tarbida elektrit odavama börsihinnaga tunnil ja saavutada seeläbi kokkuhoid energiakuludelt. ESG raamistik on niisiis kasulik, et saada aru kõikidest võimalikest tegevustest, mille abil olemasolevaid hooneid jätkusuutlikumaks ja energiatõhusamaks muuta.

Tegevuste põhjalik analüüs

Selleks, et ESG raamistikku tulemuslikult rakendada, on ettevõtetel tarvis analüüsida süsteemselt võimalike tegevuste mõjusid. See tähendab, et ettevõtte mõjude analüüsi osas on oluline järjepidev kaardistamine ja olukorra jälgimine, et oleks võimalik välja selgitada kõige suurema mõjuga tegevused ja teha muudatusi, mis reaalselt ka mõõdetavat tulemust tooksid. Kui ettevõte mõõdab oma tegevuste mõju, analüüsib andmeid ja sihib tegevust, annab see ka tulemust.

Kui ettevõte mõõdab oma tegevuste mõju, analüüsib andmeid ja sihib tegevust, annab see ka tulemust.

Seega esimese sammuna tasuks ettevõtetel investeerida tarbimisandmete kogumisse ning analüüsimisse, mis võimaldaks teha säästvamaid otsuseid. Soovitatav on koostöös ekspertidega hinnata hoone seisukorda tervikuna ehk teha põhjalik audit, mille tulemusena saab ülevaate nii hoone ehituslikust kui ka ehitusfüüsikalisest seisukorrast ning hoone jätkusuutlikkusest. Samuti tasuks ärikinnisvara puhul otsida mõnda kolmanda osapoole kinnitust, näiteks rohesertifikaadi olemasolu. See annab kindluse, et hoone on projekteeritud ja ehitatud rahvusvahelisi jätkusuutlikkuse printsiipe silmas pidades.

Jätkusuutlikkus ja ESG ei seisne aga ainult keskkonnasäästlikkuse põhimõtete rakendamises. Kuna kinnisvara mõjutab ka väga otseselt inimeste heaolu on ka sotsiaalsete mõjude monitoorimine väga oluline. Investeerida tuleb ka eetilisse ja tulevikule orienteeritud tegutsemisesse personalitöös ja ettevõtte juhtimises. ESG osas kuuluvad selliste tegevuste alla näiteks töötajate võrdne kohtlemine, töötajate areng ja ohutus. Niisiis aitab ESG mõtestada ja hinnata ka ettevõtte töötajate heaoluga seotud tegureid, mis hakkab mängima aina suuremat rolli ettevõtete konkurentsis püsimisel nii klientide kui töötajate leidmise vaatest.